この記事で分かること
- 2026年に入って変動金利が上がり始めた背景と、いま何を確認すべきか
- 住宅ローン借り換えが成り立つ3条件と、諸費用の目安
- 賃貸の場合の家賃交渉を、いつ・どう切り出すか
住居費は削減額が最大で、着手のハードルも最大
家賃も住宅ローンも、家計の中で単独の項目としては最も大きい。だから1回動かしたときの効果も一番大きい。月1万円下がれば年12万円、10年で120万円になる。
一方で、引っ越しには敷金礼金と引っ越し代がかかり、借り換えにも数十万円の諸費用がかかる。通信費のように「やれば必ず得」とは言い切れず、計算してから決める必要がある。固定費の見直し全体の中で後回しになりやすいのはこのためだ。順番については固定費の見直しはどこから手をつける？にまとめた。
住宅ローンの変動金利が動き始めた
長く「変動金利は下がったまま」という前提で組まれてきたが、2026年に入ってこの前提が変わりつつある。
日銀の利上げを受けて、2026年8月にはドコモSMTBネット銀行や楽天銀行が変動金利を引き上げた。6月の利上げをまだ反映していない銀行も、秋にかけて順次追随すると見られている。短期プライムレートは2026年8月時点で2.125%。フラット35の同月の金利は3.290%だった。
ただし急騰する話ではない。日銀は経済と物価の動きを見ながら0.25%刻みで進めており、変動金利が一気に跳ねる可能性は低いとされている。
いま確認しておくべきなのは、金利そのものより契約の中身のほうだ。
- 5年ルール・125%ルールの有無 … 多くの銀行では、金利が上がっても返済額の見直しは5年ごと、上がり幅も従来の1.25倍までに抑えられる。ただしこのルールを採用していない銀行もあり、その場合は金利上昇が翌月の返済額に直接反映される
- 未払利息のリスク … 5年ルールがある場合、返済額は据え置かれても利息は増えている。返済額のうち利息が占める割合が増え、元金がなかなか減らない状態になりうる。返済額が変わらない＝負担が変わらない、ではない
- 団信の保障範囲 … 借り換えると団体信用生命保険も入り直しになる。健康状態によっては新しい団信に入れず、借り換え自体ができないことがある。保険との関係は保険の見直しにも書いた
住宅ローン借り換えが成り立つ3条件
一般に、この3つを満たすと借り換えのメリットが出やすいと言われる。
| 条件 | 目安 |
|---|---|
| ローン残高 | 1,000万円以上 |
| 残りの返済期間 | 10年以上 |
| 現在の金利との差 | 0.3%以上 |
3つとも満たさなければ不可、という話ではない。残高が大きければ金利差が小さくても回収できるし、残期間が短ければ金利差が大きくても諸費用を回収しきれない。要は、諸費用を何年で取り戻せるかという計算に尽きる。
諸費用の内訳はこうなる。
- 事務手数料：借入額の2.2%程度（定額型の銀行もある）
- 保証料：無料の銀行が増えているが、必要な場合は数十万円
- 登記費用（抵当権の抹消・設定）と司法書士報酬：10万円前後
- 印紙税ほか
3,000万円の借り換えなら、合計70〜80万円になることも珍しくない。月々の削減額でこれを割れば、何か月で元が取れるかが出る。40か月なら妥当、120か月なら考え直す、といった判断になる。
借り換えずに金利を下げる道もある。同じ銀行に金利引き下げの交渉をする方法だ。他行の審査を通しておいてから相談すると話が進みやすい。手数料が数万円で済むことも多く、まず試す価値はある。
賃貸の家賃交渉はタイミングが9割
賃貸なら、更新のタイミングが唯一の交渉機会になる。更新料の通知が届く1〜2か月前に切り出す。
材料はこの3つを用意する。
- 同じ物件・近隣の同条件の部屋の現在の募集賃料（自分の部屋より安く出ていれば強い材料になる）
- 入居年数と、家賃の滞納がない事実
- 更新して住み続ける意思（大家にとって空室リスクの回避は実利がある）
言い方は「下げてほしい」ではなく「同じ条件の部屋がこの賃料で出ているので、更新にあたって調整いただけないか」。感情ではなく数字で話すと通りやすい。断られてもそれ以上は粘らず、引っ越しの費用と比べて割に合うかで判断する。
電気・ガスの契約は賃貸でも自分名義なら変えられる。住居まわりで先に手をつけるならこちらのほうが早い。手順は電気代の節約は「契約」からにまとめた。
住居費の見直しでよくある質問
Q. いま変動金利ですが、固定に切り替えたほうがいいですか？
A. 一概には言えません。固定に切り替えた時点の金利は、現在の変動金利より高いのが通常です。つまり「今後どこまで上がるか」への賭けになります。判断の材料になるのは、金利が1%上がったときの返済額を試算して、それを払い続けられるかどうかです。払えるなら変動を継続する選択もあり、家計が耐えられないなら金利を確定させる意味があります。
Q. 借り換えの審査は誰でも通りますか？
A. 新規の借り入れと同じ審査になります。転職直後、収入が下がった、他の借入が増えた、健康状態が変わった、といった事情があると通らないことがあります。特に団信は見落とされがちで、持病が見つかった後では選択肢が狭まります。条件が整っているうちに動くほうが有利ではあります。
Q. 繰り上げ返済と借り換え、どちらを優先すべきですか？
A. 手元資金に余裕があるかで変わります。繰り上げ返済は利息を確実に減らせますが、支払った現金は戻ってきません。金利が低いうちは、繰り上げ返済に回すより手元に置いておくほうが安心という考え方もあります。教育費など今後の大きな支出が見えているなら、資金を減らす判断は慎重にしてください。
Q. 家賃交渉をすると、追い出されたりしませんか？
A. 交渉を理由に契約を打ち切ることは、借地借家法の下では簡単ではありません。大家側が更新を拒絶するには正当な事由が必要です。とはいえ関係が悪くなるのは避けたいので、要求ではなく相談の形で、一度だけ持ちかけるのが現実的です。
